Résidence secondaire dans le Var : fiscalité et vigilance

L'achat d'une résidence secondaire sur le littoral varois, que ce soit à Carqueiranne, Hyères ou au Lavandou, est l'aboutissement d'un projet de vie pour de nombreux acquéreurs, souvent parisiens ou internationaux. Cependant, au-delà du coup de cœur pour une villa avec vue sur la Méditerranée, ce type d'investissement nécessite une analyse rigoureuse. La fiscalité applicable aux résidences secondaires s'est considérablement durcie ces dernières années, et les coûts de détention d'un bien en bord de mer sont souvent sous-estimés.

En tant qu'expert immobilier implanté depuis près de 30 ans dans le Var, j'accompagne quotidiennement une clientèle exigeante dans la concrétisation de ces projets. Voici une synthèse complète de la fiscalité en vigueur en 2026 et des points de vigilance opérationnels pour sécuriser votre investissement patrimonial.

1. La fiscalité locale : taxe d'habitation et majorations

La suppression de la taxe d'habitation ne concerne que les résidences principales. Si vous achetez une résidence secondaire dans le Var, vous restez pleinement redevable de cet impôt local, qui a d'ailleurs tendance à s'alourdir sous l'effet de deux mécanismes distincts.

La majoration de la taxe d'habitation (jusqu'à 60 %)

L'article 1407 ter du Code Général des Impôts autorise les communes situées en "zone tendue" à appliquer une majoration de la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette majoration peut varier de 5 % à 60 %.

Sur le littoral varois, la pression immobilière est telle que la quasi-totalité des communes côtières ont été classées en zone tendue. Ainsi, des villes comme Hyères, Carqueiranne, La Londe-les-Maures ou Le Lavandou appliquent aujourd'hui des majorations significatives. Avant de signer un compromis de vente, il est impératif de demander au vendeur ses derniers avis d'imposition pour budgéter précisément cette charge annuelle, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros pour une villa de prestige.

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV)

Il est important de ne pas confondre la taxe d'habitation sur les résidences secondaires avec la Taxe sur les Logements Vacants (TLV). La TLV s'applique dans les zones tendues aux logements habitables, non meublés, et inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. En 2026, les taux sont de 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes.

Cependant, la TLV ne s'applique pas aux résidences secondaires meublées, même si vous ne les occupez que quelques semaines par an. Si votre villa varoise est meublée, vous paierez la taxe d'habitation (éventuellement majorée), mais pas la TLV.

2. Fiscalité patrimoniale : IFI et plus-value immobilière

La détention et la revente d'une résidence secondaire obéissent à des règles fiscales strictes, nettement moins avantageuses que celles applicables à la résidence principale.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

En 2026, l'IFI se déclenche si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 € au 1er janvier. Le point de vigilance majeur concerne l'abattement : contrairement à la résidence principale qui bénéficie d'un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale, la résidence secondaire doit être déclarée pour 100 % de sa valeur vénale réelle.

Sur un marché premium comme Carqueiranne ou la Presqu'île de Giens, où les villas se négocient fréquemment entre 1,5 et 3 millions d'euros, l'acquisition d'une résidence secondaire fait très souvent basculer l'acquéreur dans le champ de l'IFI. Il est essentiel de faire évaluer le bien à sa juste valeur, car l'administration fiscale dispose de l'outil DVF (Demande de Valeurs Foncières) pour redresser les sous-évaluations manifestes.

La taxation de la plus-value à la revente

Si vous revendez votre résidence secondaire varoise avec une plus-value, celle-ci sera lourdement taxée. Le taux global est de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), auquel peut s'ajouter une surtaxe de 2 % à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Pour échapper à cette taxation, il faut conserver le bien sur une très longue durée, gr-ce au jeu des abattements : * Exonération de l'impôt sur le revenu (19 %) : acquise après 22 ans de détention. * Exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) : acquise seulement après 30 ans de détention.

L'achat d'une résidence secondaire doit donc s'envisager comme un investissement de long terme. Les opérations d'achat-revente à court terme (marchand de biens de fait) sont fiscalement très pénalisantes, sauf à réaliser des travaux de rénovation majeurs déductibles.

3. Coûts d'entretien et gestion à distance

Au-delà de la fiscalité, le coût de détention (Total Cost of Ownership) d'une villa sur le littoral varois est une donnée fondamentale à intégrer dans votre plan de financement.

L'impact de l'environnement marin

La littérature immobilière et l'expérience de terrain convergent : le budget annuel d'entretien préventif et courant d'une villa en bord de mer représente entre 1,5 % et 2,5 % de sa valeur vénale. Pour une villa acquise 1 200 000 €, il faut donc budgéter entre 18 000 € et 30 000 € par an.

Ce coût élevé s'explique par l'agressivité de l'environnement littoral. Le sel marin, l'humidité constante en hiver, les embruns et les fortes chaleurs estivales accélèrent la corrosion des menuiseries métalliques, l'usure des peintures de façade, et la dégradation des pompes de piscine ou des blocs de climatisation.

Charges de lotissement et assurances

Si vous achetez dans un domaine privé sécurisé (très fréquents au Cap Bénat ou sur les hauteurs de Carqueiranne), les charges d'Association Syndicale Libre (ASL) ou de copropriété peuvent être substantielles. Elles couvrent l'entretien des voiries privées, le gardiennage à l'année, et parfois l'entretien de plages privées ou de tennis. Ces charges varient généralement de 20 € à 60 € par mètre carré et par an.

Concernant l'assurance habitation, les compagnies appliquent systématiquement une surprime (souvent de 20 % à 30 %) pour les résidences secondaires. Cette majoration tarifaire compense le risque accru lié à l'inoccupation prolongée des lieux (dég-ts des eaux non détectés rapidement, risque de cambriolage, squat). Il est crucial de vérifier les clauses d'inoccupation de votre contrat, qui peuvent imposer des mesures de sécurité spécifiques (alarme reliée à un centre de télésurveillance, volets fermés).

4. Location saisonnière : rentabiliser sa résidence secondaire

Pour amortir ces coûts de détention, de nombreux propriétaires font le choix de louer leur villa en location saisonnière (type Airbnb) durant les semaines où ils ne l'occupent pas, notamment en très haute saison (juillet-août) où les tarifs à Carqueiranne ou au Lavandou peuvent dépasser 3 000 € à 5 000 € la semaine.

Réglementation et déclaration

Contrairement à une résidence principale (limitée à 120 jours de location par an), il n'y a pas de plafond de nuitées pour la location saisonnière d'une résidence secondaire. Cependant, vous avez l'obligation légale de déclarer votre meublé de tourisme en mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, indispensable pour publier une annonce sur les plateformes. Dans certaines communes très tendues, une autorisation préalable de changement d'usage peut même être exigée.

Fiscalité des revenus locatifs (LMNP)

Les revenus tirés de la location saisonnière relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Deux régimes s'offrent à vous : * Le régime micro-BIC : Simple, il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an). Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers. * Le régime réel : Plus complexe, il nécessite l'intervention d'un expert-comptable. Il permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de conciergerie, travaux) et surtout d'amortir comptablement la valeur du bâti et du mobilier. Ce régime permet très souvent de ramener le bénéfice imposable à zéro pendant plusieurs années, offrant une fiscalité neutre sur vos loyers.

Dans le cadre d'une location premium à distance, il faudra également déduire les frais d'une conciergerie locale (accueil, ménage, gestion du linge, petite maintenance), qui prélève généralement entre 20 % et 25 % des revenus locatifs.

Taxe d’habitation majorée sur le littoral varois : ce que vous paierez réellement

Sur le littoral varois, une résidence secondaire reste pleinement soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), avec une majoration possible de 5 % à 60 % dans les communes classées en zone tendue[1][6].

À Carqueiranne, Hyères ou Le Pradet, cette surtaxe est loin d’être théorique : la pression sur le marché saisonnier pousse les communes à utiliser l’outil fiscal pour limiter l’« effet résidence secondaire ».

La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle s’appliquent les taux votés par la commune[6]. • Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, ce sont uniquement les résidences secondaires qui restent redevables de cette taxe[1][10][3]. • Aucun abattement pour charges de famille ni plafonnement en fonction des revenus n’est possible sur une résidence secondaire[1][6].

Exemple chiffré à Hyères et Carqueiranne

Prenons un appartement vue mer dans le quartier du Port d’Hyères ou sur l’avenue du Général de Gaulle à Carqueiranne, avec une valeur locative cadastrale annuelle de 4 500 € (cas fréquent pour un 3 pièces de 65–70 m² en front de mer dans ces communes).

1. Taux théorique de base (commune + intercommunalité + département) : supposons un cumul de 30 %. - Taxe d’habitation hors majoration : \[ 4\,500 \times 30\% = 1\,350\ \text{€} \]

2. Commune en zone tendue appliquant une majoration de 40 % de la THRS (niveau désormais courant pour les villes balnéaires très recherchées, la loi permettant d’aller jusqu’à 60 %)[1][6][9]. - Surtaxe : \[ 1\,350 \times 40\% = 540\ \text{€} \] - Montant total de THRS : \[ 1\,350 + 540 = 1\,890\ \text{€} \]

Autrement dit, pour un bien de valeur locative 4 500 €, vous pouvez vous retrouver avec près de 1 900 € de THRS par an dans un secteur prisé comme le Port d’Hyères ou la Route de la Moutonne à Carqueiranne, uniquement en taxe d’habitation.

Sur des villas de 130–150 m² avec piscine dans les quartiers de La Bayorre à Hyères ou du Canebas à Carqueiranne, la valeur locative dépasse très fréquemment 9 000 €, ce qui peut porter la THRS annuelle au‑delà de 3 500 € dès lors qu’une majoration proche de 50 % est votée[1][6].

Points de vigilance pour l’acheteur de résidence secondaire

Vérifier le classement en zone tendue : interrogez la mairie ou votre notaire avant l’achat, car la possibilité de surtaxe dépend de ce classement et d’une délibération effective du conseil municipal[6][9]. • Simuler la THRS sur la base de la valeur locative estimée : votre agent immobilier local dispose souvent d’ordres de grandeur par type de bien et par quartier. • Anticiper que la fiscalité locale peut encore se durcir : la majoration THRS est un outil incitatif que les communes littorales utilisent de plus en plus pour réguler la pression touristique[9].

Sur un littoral comme Hyères–Carqueiranne, où plus de 20 % des logements peuvent être des résidences secondaires (proportion fréquemment observée dans les communes touristiques françaises)[5], cet impact fiscal doit être intégré dès la phase de calcul de votre budget global.

Plus‑value à la revente : une fiscalité lourde, à intégrer dans votre stratégie patrimoniale

Contrairement à la résidence principale, la plus‑value réalisée sur une résidence secondaire est imposée au taux global de 36,2 %, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux[1][4][8][11].

Au‑delà de 50 000 € de plus‑value nette par vendeur, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute, portant le taux effectif jusqu’à 42,2 % dans certains cas[1][4][11].

Exemple rééliste sur une maison à La Londe ou Hyères plage

Imaginons une maison de 120 m² à La Londe-les-Maures, secteur Valcros ou Mont des Oiseaux à Hyères, achetée 550 000 € en 2010 et revendue 950 000 € en 2026.

1. Plus‑value brute : \[ 950\,000 - 550\,000 = 400\,000\ \text{€} \]

2. Après prise en compte des frais d’acquisition (forfait 7,5 %) et éventuels travaux justifiés, la plus‑value nette taxable pourrait être ramenée, par exemple, à 330 000 €.

3. Imposition de base : - Impôt sur le revenu à 19 % : \[ 330\,000 \times 19\% = 62\,700\ \text{€} \] - Prélèvements sociaux à 17,2 % : \[ 330\,000 \times 17,2\% = 56\,760\ \text{€} \] - Total hors surtaxe : \[ 62\,700 + 56\,760 = 119\,460\ \text{€} \]

4. Surtaxe sur les plus‑values élevées : à partir de 260 000 € de plus‑value, le taux de surtaxe atteint 6 %[11]. - Surtaxe : \[ 330\,000 \times 6\% = 19\,800\ \text{€} \]

5. Imposition totale : \[ 119\,460 + 19\,800 = 139\,260\ \text{€} \]

Dans cet exemple, le vendeur conserve environ 190 740 € de plus‑value nette après impôts sur un gain initial de 330 000 €. La fiscalité emporte donc plus de 40 % du gain à la revente.

Durée de détention : un levier pour optimiser la fiscalité

La législation prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention, conduisant à :

une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention[1][4][12], • une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans[1][4][12].

En pratique sur le littoral varois :

Pour des biens achetés dans les années 1990 dans des quartiers comme Costebelle, Aiguiillon ou le Mont des Oiseaux, nombre de vendeurs atteignent aujourd’hui les seuils de 22 ans ou 30 ans, ce qui permet une revente avec une fiscalité très allégée, voire nulle sur la plus‑value. • À l’inverse, les acquéreurs ayant acheté entre 2015 et 2020 des appartements en front de mer au Port d’Hyères ou le long du Bord de mer au Pradet supportent une fiscalité pleine, avec des hausses de prix parfois supérieures à 25–30 % sur la période, imposées à 36,2 % plus surtaxe éventuelle[1][11].

Conseils de stratégie patrimoniale pour le littoral varois

Arbitrer la durée de détention : sur un marché haussier comme Hyères–La Londe, différer la vente de quelques années peut permettre d’augmenter les abattements et de réduire fortement la facture fiscale. • Documenter soigneusement les travaux (factures, permis, déclarations) pour maximiser la majoration du prix d’achat, donc réduire la plus‑value imposable. • En cas de patrimoine immobilier global supérieur à 1,3 million d’euros, intégrer aussi l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dans la stratégie de détention des résidences secondaires[1][10].

Sur le littoral varois, où les villas vue mer de Carqueiranne, Hyères ou La Londe dépassent fréquemment le

Assurances et protections : un poste de coût à anticiper

Au-delà de la fiscalité, une résidence secondaire sur le littoral varois implique des assurances habitation et risques spécifiques à intégrer dans votre budget annuel.[12]

Les assureurs appliquent souvent une surprime sur les résidences secondaires en raison de l’occupation intermittente et du risque accru de dég-t des eaux ou d’effraction.[12] Sur le littoral, pour une maison de 120 m² avec piscine à Carqueiranne (quartier du Canebas ou du Pin de Galles), la prime d’assurance multirisque habitation se situe couramment entre 450 et 700 € par an, selon le niveau de garanties (valeurs indicatives issues des principaux comparateurs et devis 2024, à vérifier au cas par cas). Cette prime augmente si vous déclarez une location saisonnière, avec parfois une majoration de 10 à 20 % pour couvrir la responsabilité civile vis‑à‑vis des locataires.[9]

Sur des secteurs très exposés au vent et à la mer (Presqu’île de Giens, route du Sel à Hyères, corniche de La Garonne au Pradet), il est pertinent de vérifier les garanties tempête, grêle, dég-ts des eaux salées et submersion marine, notamment en zone littorale basse.[12] Certaines compagnies demandent des dispositifs de protection (volets roulants résistants, portail sécurisé, alarme télésurveillée) pour accepter ou réduire le coût de la couverture.

Quelques conseils pratiques pour optimiser ce poste de dépense :

Adapter les garanties à l’usage réel : si votre maison de vacances à La Londe‑les‑Maurettes n’est occupée que 10 semaines par an, privilégiez une couverture renforcée sur les périodes d’inoccupation (vol, dég-ts des eaux, vandalisme) plutôt que des options superflues.[12] • Déclarer précisément la location saisonnière : si vous louez votre appartement à la plage de l’Anglade au Lavandou en meublé touristique, signalez-le à l’assureur afin de bénéficier d’une responsabilité civile adaptée aux locataires et éviter un refus de garantie en cas de sinistre.[9] • Mettre en place des mesures préventives : coupure d’eau systématique hors présence, entretien annuel des toitures et gouttières, surveillance par un gardien ou une conciergerie locale (nombreuses agences sur le port de Hyères ou au centre du Pradet) permettent de limiter les sinistres et parfois de négocier une meilleure prime.

Bien calibrée, l’assurance devient un outil de protection patrimoniale cohérent avec les autres dispositifs (IFI, plus‑value, taxe foncière) de votre résidence secondaire.[1][12]

Résidence secondaire, fiscalité et projets familiaux : transmission, démembrement, usage

Une résidence secondaire sur le littoral varois s’inscrit souvent dans une stratégie patrimoniale et familiale de long terme : anticipation de la retraite, accueil des enfants en vacances, future transmission.[1] Ces objectifs doivent être articulés avec la fiscalité existante.

Lorsque la valeur immobilière nette du patrimoine dépasse 1 300 000 €, l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique.[8] La résidence secondaire de la presqu’île de Giens ou une villa vue mer à Carqueiranne est alors prise en compte à 100 % de sa valeur, contrairement à la résidence principale qui bénéficie d’un abattement de 30 %.[1][8] Pour un couple déjà propriétaire de sa résidence principale valorisée 800 000 € dans une grande métropole, l’achat d’une maison à 900 000 € sur les hauteurs de Hyères (quartier Costebelle) fait passer le patrimoine immobilier au‑delà du seuil de 1 300 000 € et déclenche potentiellement l’IFI.[1][8]

La revente ultérieure doit aussi être pensée dès l’acquisition : la plus‑value nette est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) et peut atteindre 42,2 % au‑delà de 50 000 € de gain gr-ce à une surtaxe de 2 à 6 %.[1] À l’inverse, une détention longue (plus de 22 ans) permet une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus‑value, et totale sur les prélèvements sociaux à partir de 30 ans.[10] En pratique, conserver une maison de famille à La Londe‑les‑Maures plusieurs décennies peut donc alléger très fortement l’impôt à la sortie.

Quelques leviers concrets pour aligner fiscalité et projet familial :

Envisager le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l’usufruit) pour une villa à Carqueiranne ou un appartement au Lavandou ; cette stratégie permet d’anticiper la transmission tout en conservant l’usage du bien, et de réduire la base taxable aux droits de succession (modalités à arbitrer avec un notaire).[1] • Documenter les travaux : conservez factures détaillées et contrats pour les travaux de rénovation de votre maison du quartier La Bergerie à Hyères ; ils pourront être imputés à la plus‑value et réduire l’imposition à la revente.[10] • Clarifier l’usage au sein de la famille : organiser un calendrier d’occupation et de location pour limiter les conflits d’usage et maximiser les périodes louées sur les plages de La Londe ou du Mourillon, tout en restant cohérent avec le régime fiscal choisi (BIC ou micro‑foncier).[9][10]

Articuler correctement ces dimensions permet de transformer la résidence secondaire en actif familial structuré, plutôt qu’en simple maison de vacances exposée à une fiscalité subie.[1][8][10]

Arbitrer entre résidence secondaire et investissement locatif pur sur le littoral varois

Le littoral varois est recherché à la fois par les acquéreurs de résidences secondaires et par les investisseurs. Avant d’acheter, il est utile de comparer ces deux logiques, car la fiscalité et les flux de trésorerie ne seront pas les mêmes.[1][9][10]

Dans les communes littorales du Var, le prix moyen au m² pour une maison ou un appartement varie généralement entre 5 000 et 8 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés (valeurs issues des principaux portails immobiliers et notaires, à vérifier pour chaque micro‑marché). À Hyères, un appartement récent de 70 m² proche du port Saint‑Pierre se négocie autour de 450 000 à 500 000 €, tandis qu’une maison avec vue mer à Carqueiranne, secteur du Mont des Oiseaux, dépasse souvent 900 000 €. À La Londe‑les‑Maures, les résidences proches de Miramar ou de l’Argentière se positionnent fréquemment entre 6 000 et 7 000 €/m².

Pour une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste due sans abattement, avec une majoration possible de 5 à 60 % dans les communes en zone tendue.[1][3][6] La location saisonnière, si vous la pratiquez, est imposée dans la catégorie des BIC pour les locations meublées, avec possibilité de régime micro‑BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes jusqu’à 77 700 € de loyers pour les meublés non classés, seuils régulièrement actualisés).[9][10] À l’inverse, un investissement locatif vide de longue durée, sans usage personnel, sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers, avec un abattement de 30 % en micro‑foncier si les loyers annuels restent inférieurs à 15 000 €.[10]

Pour arbitrer entre ces deux options :

Chiffrer le coût d’usage personnel : à Le Pradet, une maison de 600 000 € dans le quartier La Garonne utilisée 8 semaines par an représente un coût d’opportunité important par rapport à un investissement loué à l’année ; intégrer taxe d’habitation, taxe foncière et charges d’entretien dans votre calcul de rendement.[1][3][10] • Comparer les régimes fiscaux : si votre priorité est le rendement, un appartement au centre du Lavandou loué en vide à l’année offrira un cadre plus stable (revenus fonciers, vacance limitée), là où la résidence secondaire louée ponctuellement demandera une gestion plus active (rotation des locataires, conciergerie) mais pourra viser un revenu saisonnier élevé sur les mois d’été.[9][10] • Prendre en compte la liquidité à la revente : les biens de villégiature très typés (vue mer, proximité immédiate des plages de Hyères ou de La Londe) conservent généralement une bonne attractivité mais restent dépend