Investissement locatif à Hyères et Carqueiranne : rendements

Le littoral varois, avec ses joyaux que sont Hyères, Carqueiranne ou la Presqu'île de Giens, attire historiquement une clientèle aisée à la recherche d'une résidence secondaire. Mais ce marché premium cache également de réelles opportunités pour l'investissement locatif. Entre une demande étudiante et active à l'année, et une pression touristique estivale exceptionnelle, les stratégies de rendement sont multiples.

Cependant, investir sur ce secteur en 2026 nécessite une analyse fine. Les prix d'acquisition élevés compressent la rentabilité brute, et la réglementation (zones tendues, fiscalité LMNP) s'est durcie. Faut-il privilégier la location longue durée sécurisante ou la location saisonnière très rémunératrice mais chronophage ? Voici l'analyse complète pour optimiser votre investissement.

1. Le marché locatif longue durée : sécurité et demande constante

Contrairement à certaines stations balnéaires qui se vident l'hiver, Hyères et Carqueiranne bénéficient d'un bassin d'emploi dynamique (pôle de santé, base aéronavale, aéroport) et d'une population étudiante (antennes universitaires, écoles spécialisées). La demande locative à l'année y est donc structurellement supérieure à l'offre.

Des loyers soutenus mais une rentabilité brute modérée

En 2026, le loyer médian observé s'établit à : - 16 € à 17 €/m² pour un appartement à Hyères (centre-ville, Costebelle). - 20 €/m² pour un appartement à Carqueiranne, marché plus confidentiel et prisé.

Face à des prix d'acquisition qui oscillent entre 4 200 €/m² (Hyères) et 5 700 €/m² (Carqueiranne), la rentabilité brute moyenne en location longue durée se situe entre 3,5 % et 4,5 %.

Ce chiffre peut paraître faible comparé à des villes étudiantes de province, mais il doit s'analyser sous le prisme patrimonial : l'investisseur achète ici une sécurité locative quasi absolue (taux de vacance inférieur à 5 %) et une forte perspective de plus-value à la revente, le foncier littoral étant par nature non reproductible.

2. La location saisonnière : l'eldorado sous contraintes

Avec ses 300 jours de soleil par an, ses îles d'Or (Porquerolles, Port-Cros) et ses spots de kitesurf mondialement connus (l'Almanarre), le secteur est une locomotive touristique. La location saisonnière (type Airbnb, Abritel) y affiche des chiffres impressionnants.

Une rentabilité brute dopée par la haute saison

Un T2 bien placé à Hyères (proche port ou plages) ou à Carqueiranne peut se louer entre 800 € et 1 500 € la semaine en très haute saison (juillet-août). Sur une année, avec un bon taux de remplissage s'étirant d'avril à octobre, les revenus générés peuvent atteindre 10 000 € à 15 000 €, propulsant la rentabilité brute au-delà des 6 % à 7 %.

Les contraintes opérationnelles et réglementaires

Cependant, cette stratégie exige une gestion extrêmement rigoureuse au quotidien, qui vient fortement peser sur la rentabilité nette de votre investissement locatif :

Les frais de conciergerie : La gestion des arrivées, des départs, du ménage et de la blanchisserie est chronophage. Si vous déléguez cette prestation à une conciergerie professionnelle locale, comptez entre 20 % et 25 % de frais sur les revenus bruts générés. Cette charge ampute sérieusement la rentabilité nette de l'opération. • La réglementation stricte : En tant que résidence secondaire louée en meublé de tourisme de courte durée, vous devez obligatoirement déclarer votre activité en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement. De plus, la législation nationale et locale évolue rapidement pour protéger le logement à l'année. Les propriétaires bailleurs doivent se tenir informés des éventuelles obligations de compensation qui pourraient être instaurées dans les communes du littoral varois. • L'usure prématurée du bien : La rotation intense des vacanciers, l'humidité liée à la proximité de la mer et le sable nécessitent un entretien régulier. Pour maintenir des tarifs premium face à la concurrence, vous devrez budgéter un rafraîchissement fréquent de la décoration et du mobilier.

3. L'impact de la "Zone Tendue" dans le Var

En 2026, Carqueiranne et Hyères sont classées en zone tendue. Ce classement n'est pas qu'une étiquette administrative, il a des conséquences juridiques directes pour les propriétaires bailleurs.

Préavis réduit et encadrement strict à la relocation

La principale conséquence opérationnelle de ce classement concerne la location nue (vide). Dans ces communes sous tension, le délai de préavis pour le locataire qui souhaite quitter les lieux est automatiquement réduit à 1 mois (contre 3 mois en zone classique). Cette disposition favorise la rotation des locataires mais exige une plus grande réactivité de la part du propriétaire bailleur pour éviter la vacance locative.

De plus, lors du changement de locataire, l'augmentation du loyer est strictement plafonnée par la loi. Vous ne pouvez pas fixer librement le nouveau loyer pour vous aligner sur les prix du marché actuel : il ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'évolution de l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Il existe cependant des exceptions notables à cette règle de blocage : si vous avez réalisé des travaux d'amélioration significatifs (représentant au moins 50 % de la dernière année de loyer) ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage. Dans ces cas précis, une réévaluation encadrée est possible.

Taxe sur les logements vacants

Le classement en zone tendue déclenche également l'application de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) pour les biens inoccupés depuis plus d'un an, ainsi que des majorations possibles de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, selon les votes des conseils municipaux locaux.

4. Optimisation fiscale : le statut LMNP en 2026

Que vous optiez pour la location étudiante sur 9 mois (bail mobilité) complétée par du saisonnier l'été, ou pour du meublé à l'année, le choix de la fiscalité est déterminant. La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et permet d'accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Régime Micro-BIC vs Régime Réel

Deux options s'offrent à vous : - Le régime Micro-BIC : Simple et forfaitaire. Vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (si location meublée classique) ou de 30 % (pour les meublés de tourisme non classés, suite aux récentes réformes). Vous êtes imposé sur le solde. - Le régime Réel : C'est souvent le plus puissant pour l'immobilier premium varois. Il permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux) et, surtout, d'amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier.

L'avantage massif de l'amortissement comptable

Dans le cadre du régime réel, le mécanisme de l'amortissement comptable (calculé par composants : toiture, gros œuvre, installations techniques, mobilier) permet très souvent de réduire votre bénéfice imposable à zéro pendant 10 à 15 ans, voire davantage selon la durée de votre crédit immobilier.

Concrètement, la mécanique est d'une efficacité redoutable : vous encaissez des loyers mensuels sans avoir à payer d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux (17,2 %) sur ces sommes pendant toute la durée d'amortissement. C'est précisément ce puissant levier fiscal qui permet de transformer une rentabilité brute moyenne de 4 % sur le littoral varois en une excellente opération de constitution de patrimoine et de préparation à la retraite.

Il est important de noter que depuis les récentes réformes fiscales, les amortissements déduits durant la phase d'exploitation doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cependant, sur une stratégie de détention à long terme, cet impact est lissé par les abattements pour durée de détention applicables au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Investir à Hyères ou Carqueiranne en 2026, c'est faire le choix de la sécurité patrimoniale. La demande locative y est insatiable et le foncier raréfié. En structurant correctement votre projet - choix de la typologie (T2/T3), stratégie d'exploitation (mixte étudiant/saisonnier ou meublé longue durée) et optimisation fiscale (LMNP au réel) - vous sécurisez un actif de grande valeur tout en générant des revenus défiscalisés.

5. Hyères vs Carqueiranne : comparaison des rendements et des secteurs à cibler

Sur le littoral varois, Hyères et Carqueiranne offrent des profils d’investissement locatif proches en rendement mais différents en stratégie d’emplacement.

À Hyères, le rendement brut moyen se situe entre 3,6 % et 4,8 % selon les sources et le type de bien, pour des prix allant de 3 600 à 5 250 €/m² et des loyers autour de 13,8 à 16 €/m²/mois[1][2][6][7][11]. À Carqueiranne, le rendement brut moyen est estimé à 4,01 %, avec un net indicatif autour de 2,81 % avant impôt[4].

En pratique, cela se traduit par des stratégies distinctes :

- Hyères centre et secteur Gambetta / Rue de Limans En cœur de ville, les prix sont plus accessibles que sur le front de mer, avec un bassin de locataires actifs (salariés, étudiants IUT, personnels hospitaliers). Les studios et T2 affichent les meilleurs rendements, jusqu’à 5,12 % brut pour un T3 bien optimisé selon certains modèles[5]. Pour un appartement à 4 000 €/m² loué 14 €/m², un T2 de 40 m² peut générer un rendement brut proche de 4,2 %[1][7].

- Hyères port, Avenue de la Méditerranée et secteur Port Saint-Pierre Les prix y montent à environ 4 500 €/m², mais la rentabilité brute peut atteindre 4,8 % gr-ce à la location meublée et saisonnière[10][11]. Ce secteur se prête à une stratégie mixte : bail meublé longue durée hors saison, location saisonnière d’avril à octobre.

- Carqueiranne centre et front de mer (Avenue de la République, Port des Salettes) Le centre-ville concentre les meilleurs rendements bruts, autour de 4,43 % pour les appartements, à condition d’acheter en dessous du prix médian et de limiter les travaux[4]. Les petites surfaces proches des commerces (Rue Jean Jaurès, Rue du Capitaine Ravel) sont particulièrement recherchées par les jeunes actifs et seniors, réduisant la vacance locative.

Conseil pratique : pour un premier investissement locatif, privilégiez Hyères pour la diversité des profils de locataires (étudiants, saisonniers, retraités) et la liquidité à la revente, et Carqueiranne pour un bien de standing vue mer à rendement plus modéré mais orienté patrimonial. Un compromis intéressant consiste à cibler Hyères secteur Costebelle / Mont des Oiseaux, offrant un bon équilibre entre prix, vue et demande locative.

6. Choisir le bon type de bien : studios, T2 et maisons

Le choix du type de bien impacte directement le rendement locatif et la facilité de gestion sur Hyères et Carqueiranne.

À Hyères, les données montrent que les studios et petits T2 sont les plus performants en termes de rentabilité brute, avec des rendements pouvant dépasser 4,7 à 5,2 % dans les emplacements les plus demandés (proximité du port ou du centre)[7][11]. À l’inverse, les maisons individuelles, plus chères (en moyenne 5 245 €/m²), affichent une rentabilité brute autour de 3,6 %[6][7].

Sur le terrain :

- Studios proches du port d’Hyères ou de la gare Un studio de 25 m² acheté 95 000 € (soit 3 800 €/m²) et loué 400 €/mois en nu (16 €/m²) génère un rendement brut de 5,05 % avant charges[(loyer annuel / prix d’achat) × 100][2][3]. En meublé LMNP, le loyer peut être majoré de 10 à 20 %, portant le loyer à 440–480 €/mois et le rendement brut entre 5,5 et 6,1 %[1].

- T2 et T3 familiaux à Hyères Est (Olbius Riquier, Route de l’Almanarre) Ces secteurs combinent accès aux plages, commerces et écoles, avec une demande soutenue de couples et familles. Un T3 de 65 m² à 4 000 €/m² (260 000 €) loué 900 €/mois (13,8 €/m²) offre un rendement brut de 4,15 %[1].

- Maisons à Carqueiranne (quartier du Pins Penchés, La Bénigne) Les maisons y sont principalement occupation-résidence, avec une demande locative plus ciblée (familles locales, cadres mutés). Le rendement brut y est inférieur à celui des appartements mais le potentiel de plus-value à long terme est plus marqué, notamment sur les parcelles avec vue mer dégagée[4].

Conseil pratique : pour maximiser le rendement, concentrez-vous sur des surfaces de 20 à 45 m² à Hyères (gare, centre, port) ou sur des T2 bien optimisés à Carqueiranne centre, en privilégiant des immeubles avec ascenseur, stationnement et faibles charges de copropriété.

7. Stratégies de négociation et d’optimisation du rendement

Au-delà du choix de la ville et du type de bien, le rendement locatif à Hyères et Carqueiranne se joue aussi sur la capacité de négociation et la gestion fine des charges.

Les données montrent que, sur Hyères, une décote d’environ 10 % sur le prix d’achat entraîne une hausse de rendement d’environ 0,4 point[1]. Pour un rendement brut passant de 3,9 % à 4,3 %, l’impact cumulé sur la durée de détention est significatif[1][9].

Quelques leviers concrets :

- Analyser la valeur locative réelle du quartier Comparez le prix au m² ciblé (par exemple 4 256 €/m² à Hyères) et le loyer moyen (13,8 €/m²/mois) pour vérifier que l’équation prix/loyer permet d’atteindre un rendement brut supérieur à 4 %[1][9]. Sur les secteurs en tension (Hyères centre, littoral vers La Londe-les-Maures), anticipez une vacance faible, ce qui sécurise le rendement net.

- Limiter les charges pour améliorer le net Les charges, taxe foncière et frais de gestion représentent souvent 30 % du brut, ramenant un rendement de 3,9 % à environ 2,7 % net[1][2]. Pour optimiser, ciblez des copropriétés avec des charges maîtrisées (sans gardien ni équipements surdimensionnés) et gérez vous-même la location pour éviter les 7–10 % de frais de gestion[2].

- Valoriser le bien par l’ameublement et les services En meublé à Hyères, une majoration de loyer de 10 à 20 % est fréquente, surtout sur les secteurs portuaires ou touristiques[1][10]. Qualité de literie, Wi-Fi fiable, climatisation et place de parking privative sont des éléments qui permettent de maintenir des loyers hauts et de réduire les turnovers[8].

Conseil pratique : dès la phase d’étude, simulez systématiquement le rendement brut et net à partir des données de marché (prix au m², loyers moyens, charges estimées) sur au moins deux scénarios : achat au prix affiché et achat avec -5 à -10 % de négociation. À Hyères comme à Carqueiranne, cette approche permet de trier rapidement les biens réellement performants des opportunités seulement “correctes” sur le papier.

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