Prix immobilier à Hyères en 2026 : Presqu'île, centre et littoral
Découvrez les prix de l'immobilier à Hyères en 2026. De la Presqu'île de Giens (10 000 €/m²) au centre-ville (4 000 €/m²), analyse complète du marché.
Stéphane Augier
· 17 min de lecture
Hyères, avec ses 55 000 habitants et ses 39 kilomètres de côtes, présente l'un des marchés immobiliers les plus contrastés de la Riviera Varoise. En 2026, la "Cité des Palmiers" affiche un marché à deux vitesses : un centre-ville accessible et dynamique, contrastant avec des micro-marchés littoraux ultra-premium comme la Presqu'île de Giens où les prix s'envolent. Analyse détaillée d'un marché complexe et attractif.
Un marché global en phase de stabilisation
Après la forte poussée des années 2021-2023, le marché immobilier hyérois a trouvé son point d'équilibre en 2026. Les données de la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) traitées par le CEREMA indiquent un volume transactionnel robuste, avec environ 1 100 ventes annuelles sur la commune, témoignant de la liquidité constante de ce marché.
Le prix médian global sur la commune s'établit autour de 4 200 €/m² en 2026. Cependant, cette moyenne globale n'a que peu de sens opérationnel tant les disparités sont fortes. On observe une légère hausse de +4,8 % sur un an pour le prix médian, portée principalement par la résilience des biens qualitatifs et des maisons individuelles, tandis que les appartements anciens en centre-ville ont vu leurs prix se stabiliser, voire légèrement corriger pour les biens nécessitant des travaux (notamment les passoires thermiques F et G).
Cette dynamique s'explique par la double nature de Hyères : à la fois ville-centre active toute l'année (avec son pôle de santé, sa base militaire et son aéroport) et destination balnéaire de premier plan.
L'attractivité de la commune repose également sur des fondamentaux économiques solides. L'aéroport Toulon-Hyères, la gare TER connectée à l'axe marseillais, ainsi que la présence d'infrastructures hospitalières de premier plan assurent une demande locative constante de la part des actifs. Contrairement à des communes varoises qui se vident en hiver, Hyères maintient une véritable vitalité économique et sociale de janvier à décembre. C'est cette "vie à l'année" qui sécurise les investissements immobiliers et attire les jeunes retraités désireux de s'installer définitivement dans le Sud sans renoncer aux commodités urbaines.
Sur ce micro-marché, l'offre est structurellement rare (souvent quelques dizaines de biens seulement à la vente simultanément). Les prix s'en ressentent directement : - Maisons sans vue mer : entre 5 000 et 8 000 €/m² - Villas avec vue mer panoramique : entre 8 500 et 12 000 €/m² - Propriétés d'exception (front de mer) : peuvent dépasser les 14 000 €/m²
La proximité immédiate de l'embarcadère de La Tour Fondue (départ pour Porquerolles) confère à ces biens une valeur patrimoniale inestimable. La clientèle y est majoritairement composée d'acquéreurs extra-régionaux (Parisiens, Lyonnais) et internationaux, cherchant une résidence secondaire de prestige ou un investissement patrimonial sécurisé. L'écart de prix avec Hyères intra-muros est abyssal, les maisons s'y négociant souvent 3 000 à 4 000 €/m² plus cher.
Le double tombolo : un atout paysager unique
Ce qui fait la véritable singularité de la Presqu'île de Giens sur le marché de l'immobilier de prestige, c'est son double tombolo. Ce phénomène géologique rarissime (deux cordons de sable reliant la presqu'île au continent, encadrant les anciens salins) offre des panoramas époustouflants et une biodiversité exceptionnelle. Posséder une propriété sur la presqu'île, c'est s'offrir un accès direct à des plages sauvages, à des criques secrètes et à un environnement protégé. Cette dimension "sanctuaire naturel" justifie à elle seule les valorisations extrêmes observées sur ce micro-marché, où la notion de prix au mètre carré s'efface souvent devant le caractère unique et irremplaçable du bien.
Le Littoral : L'Almanarre, L'Ayguade et Hyères-Plage
La frange littorale "continentale" de Hyères offre un compromis très recherché. Des secteurs comme L'Almanarre (mondialement connue pour le kitesurf), L'Ayguade (avec son esprit village de pêcheurs) ou La Capte attirent une clientèle mixte, mêlant résidents à l'année aisés et investisseurs en location saisonnière.
Les valorisations sur cette bande côtière sont soutenues : - Maisons individuelles : 6 500 à 8 000 €/m² - Appartements avec terrasse : 5 000 à 6 500 €/m²
Ces quartiers bénéficient d'une forte demande locative estivale. Un appartement bien placé près des plages peut générer des revenus substantiels, ce qui pousse les investisseurs à accepter des prix d'acquisition élevés. Cependant, les acquéreurs sont de plus en plus vigilants face aux risques de submersion marine (PPRI) et aux coûts d'assurance associés à ces zones très exposées.
L'Almanarre : le spot des passionnés
Le secteur de L'Almanarre mérite une mention particulière. Mondialement reconnu comme l'un des meilleurs spots de windsurf et de kitesurf en Europe, il attire une clientèle spécifique, souvent jeune, sportive et disposant d'un fort pouvoir d'achat. Les biens situés à proximité immédiate de la plage de L'Almanarre, notamment les petites maisons de pêcheurs rénovées ou les appartements avec vue mer, s'arrachent à des prix premium. L'ambiance y est plus décontractée et "nature" que sur la Côte d'Azur traditionnelle, ce qui correspond parfaitement aux nouvelles attentes d'une clientèle en quête d'authenticité et d'activités de plein air.
Le Centre-Ville et Costebelle : la vie à l'année
Le cœur historique de Hyères (la vieille ville médiévale) et ses faubourgs immédiats concentrent l'essentiel de l'offre en appartements. C'est le secteur de prédilection des primo-accédants, des jeunes actifs locaux et des investisseurs cherchant du rendement locatif à l'année (le loyer médian s'établit autour de 16 €/m²).
Les prix y sont nettement plus accessibles : - Appartements anciens : 3 500 à 4 500 €/m² (médiane autour de 4 000 €/m²) - Maisons de ville / pavillons : 4 500 à 5 500 €/m²
Le quartier de Costebelle, situé sur les collines au sud du centre-ville, fait figure de transition. Offrant de belles villas bourgeoises du XIXe siècle et des pavillons plus récents avec vue dégagée, il attire les familles recherchant le calme et la proximité des commodités, avec des prix oscillant entre 5 000 et 6 500 €/m² pour les maisons.
L'hypercentre : entre patrimoine et rénovation
L'hypercentre de Hyères, avec ses ruelles piétonnes, ses places ombragées et son architecture provençale typique, séduit les amateurs de vie urbaine authentique. Les prix y sont très hétérogènes. Un appartement rénové avec goût dans un immeuble bourgeois, doté d'un extérieur (terrasse ou tropézienne) et d'un stationnement, peut allègrement dépasser les 4 500 €/m². À l'inverse, les logements sombres, sans extérieur et nécessitant de lourds travaux de rénovation énergétique peinent à trouver preneur au-delà de 3 000 €/m². La présence d'un garage ou d'une place de parking privative est un critère déterminant qui peut faire grimper le prix de vente de 10 % à 15 %, le stationnement étant particulièrement contraint dans les ruelles étroites de la vieille ville.
DPE et travaux : la nouvelle donne de 2026
Comme sur l'ensemble de la Riviera Varoise, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue désormais un rôle d'arbitre dans les négociations à Hyères. Le parc immobilier, particulièrement dans le centre ancien et les résidences balnéaires des années 70, compte de nombreux biens classés E, F ou G.
La décote pour ces biens énergivores est devenue systématique. Les acquéreurs, conscients des coûts de rénovation (isolation, climatisation réversible) et des futures interdictions de location, exigent des ajustements de prix allant de 10 % à 15 % par rapport aux biens classés C ou D. Pour les vendeurs d'appartements dans le centre historique, où l'isolation par l'extérieur est souvent impossible pour des raisons patrimoniales, la commercialisation nécessite une stratégie de prix particulièrement fine et réaliste.
De plus, les nouvelles exigences environnementales poussent les propriétaires à repenser l'aménagement global de leurs biens. L'installation de pompes à chaleur performantes, le remplacement des menuiseries par des vitrages à haute isolation thermique et la mise en place de systèmes de ventilation adaptés au climat estival sont devenus des arguments de vente incontournables. Un bien rénové selon ces standards ne se contente pas de maintenir son prix : il se démarque nettement sur un marché où les acquéreurs privilégient le confort immédiat et refusent de s'engager dans des travaux longs et complexes.
Hyères centre-ville : bâti ancien, petites copropriétés et rentabilité locative
Le centre de Hyères – autour de l’avenue Gambetta, de la rue Brest, de la place Massillon et du cours de Strasbourg – reste un marché très recherché par les actifs et les investisseurs, grâce à son accessibilité et à son offre locative soutenue.[13]
Les données les plus récentes situent le prix moyen au m² des appartements de centre-ville autour de 4 025 €/m² dans le quartier Centre, avec un marché qui se tend à mesure qu’on se rapproche du secteur historique au pied du ch-teau.[16] Dans le cœur historique (rue Rabaton, rue de Verdun, montée de Noailles), les appartements se négocient en moyenne autour de 4 500 €/m², avec les biens de caractère en immeubles bourgeois rénovés qui montent régulièrement entre 4 800 et 5 200 €/m².[13] Les logements à rafraîchir, souvent dans d’anciennes copropriétés sans ascenseur, offrent encore des points d’entrée autour de 3 900 €/m², ce qui constitue un levier d’optimisation intéressant pour les investisseurs capables de financer des travaux.[13]
Pour un investissement locatif, le centre présente une valeur locative moyenne proche de 16 €/m² par mois, soit environ 800–850 € hors charges pour un T2 de 50–55 m² bien placé et rénové.[3] Un appartement acheté 4 500 €/m² et loué 16 €/m² donne un rendement brut qui flirte avec 4,2–4,4 %, avant charges et fiscalité, ce qui reste compétitif sur le littoral varois pour un secteur aussi liquide et pérenne.[3][13]
Sur le plan micro-local, plusieurs sous-secteurs se distinguent :
Autour de l’avenue des Îles d’Or et de l’avenue Alphonse Denis, la présence de commerces, de bus et de parkings facilite la location à l’année, avec une demande constante de jeunes actifs et de retraités. • Le secteur Gambetta / Rouget de l’Isle / place Clémenceau concentre les immeubles des années 1960–80 avec ascenseur, balcon et parking, très recherchés en résidence principale, avec des prix qui se rapprochent du centre historique pour les produits rénovés. • Les petites rues du centre ancien (rue Saint-Jacques, rue des Porches) restent plus techniques : copropriétés parfois fragiles, absence de stationnement, mais un potentiel de revalorisation patrimoniale à moyen terme dès lors que des travaux de modernisation sont menés.
Le professionnel de l’immobilier doit ici travailler finement la segmentation par état du bâti et qualité de copropriété : un T3 avec vue dégagée sur la ville et balcon avenue Gambetta ne se valorise pas au même niveau qu’un appartement en rez-de-chaussée sombre dans une ruelle étroite, même à surface comparable. L’écart peut dépasser 500–700 €/m², d’où l’importance de visites comparatives et de l’analyse précise des ventes DVF récentes par voie.[14][15]
Les chiffres confirment cette polarisation : - À Costebelle / Mont des Oiseaux, les appartements atteignent en moyenne 5 843 €/m² et les maisons 6 949 €/m², soit une surcote d’environ 25 à 30 % par rapport au prix moyen de la commune.[13] - Sur la presqu’île de Giens, le prix moyen grimpe encore à 7 221 €/m², porté par les villas avec vue sur la rade de Hyères, le double exposition mer et les accès rapides aux criques et au port du Niel.[10] - Le secteur Port – La Capte affiche des niveaux proches, autour de 6 269 €/m², notamment pour les appartements récents avec terrasse vue mer et les maisons de plage en deuxième ligne.[10]
Dans ces secteurs, la typologie joue un rôle décisif : une villa contemporaine de 180 m² chemin de la Font-des-Horts, avec piscine, vue dégagée et parc arboré, se positionnera facilement au-delà de 8 000 €/m², alors qu’une maison à rénover avenue Alexis Godillot ou chemin de Costebelle, sans vue mer et avec servitudes, se rapproche plutôt des 5 500–6 000 €/m².[8][10][13]
Pour les appartements, les résidences recherchées du Mont des Oiseaux (avec gardien, parc et piscine) soutiennent des prix supérieurs à 6 000 €/m² pour les biens rénovés avec grandes terrasses, quand les ensembles plus anciens et moins bien entretenus se négocient plutôt autour de 4 800–5 200 €/m².[8][13] Sur Giens, les petites copropriétés de la route du Niel et de la route de Giens, à moins de 10 minutes à pied des criques, maintiennent des prix élevés gr-ce à une double cible : résidence secondaire haut de gamme et location saisonnière très rentable.
La dimension patrimoniale est forte : ce sont des marchés à faible vacance, disposant d’une profondeur de demande à la fois locale, nationale et internationale. Les biens rares (vue mer panoramique, accès direct à la mer, grands terrains) résistent particulièrement aux phases de correction du marché et peuvent même surperformer en période de tension, avec des délais de vente souvent plus courts que la moyenne de la ville malgré des valeurs au m² élevées.[9][10][13] Pour un acquéreur, la clé est ici d’intégrer la valeur de l’emplacement dans sa stratégie : à prix d’achat plus élevé, le risque de décote est limité, et la liquidité à la revente reste excellente.
Littoral « accessible » : Almanarre, Port, La Capte et secteurs en devenir
À côté de ces marchés premium, certains secteurs littoraux offrent un compromis intéressant entre accessibilité et cadre de vie. L’Almanarre, la Bayorre et une partie du port de Hyères constituent aujourd’hui des secteurs en devenir, où les prix restent plus abordables sans renoncer au littoral.[10][13]
Les données récentes situent : - L’Almanarre autour de 4 692 €/m², porté par sa plage et par une clientèle de sportifs (windsurf, kitesurf) et de familles recherchant une résidence secondaire « pieds dans l’eau » sans le ticket d’entrée de Giens.[10] - La Bayorre autour de 5 038 €/m², avec une dominante de maisons individuelles des années 1970–90, recherché pour la vie à l’année, les jardins et la proximité des axes routiers vers Toulon.[10] - Le port et les abords de la route du Sel, avec une grande variété de résidences (années 70–2000), restent à des niveaux intermédiaires entre le centre et La Capte, avec des produits à fort potentiel locatif saisonnier.
Pour un investisseur, ces secteurs littoraux « accessibles » permettent de viser un rendement supérieur tout en bénéficiant d’une forte tension saisonnière. Un appartement 2 pièces bien rénové proche de la plage de l’Almanarre, acheté autour de 4 700 €/m² et exploité en location saisonnière, peut générer sur 10 à 12 semaines de haute saison un revenu équivalent à une année de location classique, ce qui améliore significativement la rentabilité nette, sous réserve d’une bonne gestion et du respect de la réglementation sur la location de courte durée.[3][10]
Sur le plan métier, ces quartiers réclament une lecture fine des flux de mobilité (résidence principale vs secondaire, location à l’année vs saisonnière) et de la capacité de transformation des biens : - Les appartements des années 70/80, avec grands volumes mais peu optimisés, se prêtent bien à des rénovations valorisantes (ouverture de cuisine, création de suites, modernisation des extérieurs). - Les maisons à rafraîchir avenue de la Badine, chemin de la Bergerie ou vers la route de l’Almanarre peuvent être repositionnées sur un segment « villa de vacances familiale » prisé, avec une revalorisation au m² importante après travaux.
Enfin, les données DVF montrent que le prix médian au m² à Hyères se situe autour de 4 077–4 120 €/m², tous secteurs confondus, ce qui permet de mesurer la prime accordée
Hyères : repères de prix 2026 et écarts selon les quartiers
Au 1er janvier 2026, le prix immobilier moyen à Hyères se situe autour de 4 800 €/m², tous types de biens confondus, avec une fourchette large entre environ 2 700 €/m² et plus de 7 900 €/m² selon les secteurs et la qualité du bâti[3][6]. Les appartements se négocient en moyenne autour de 4 700–4 800 €/m²[3][6][16], tandis que les maisons affichent un ticket d’entrée plus élevé, proche de 5 000–5 100 €/m² en moyenne[3][6][16].
Les écarts intra‑muros sont marqués : en 2025, Giens se situe autour de 7 221 €/m², Costebelle–Mont des Oiseaux à 6 515 €/m², et le secteur Port–La Capte autour de 6 269 €/m², quand L’Almanarre reste plus accessible à 4 692 €/m²[2]. Sur cinq ans, la hausse des prix à Hyères avoisine +17 à +35 %, selon les méthodologies (DVF, portails et agrégateurs), illustrant une tension durable sur le littoral[2][4][17].
Pour un acquéreur, ces repères chiffrés permettent de calibrer un budget : viser moins de 4 000 €/m² suppose souvent de s’éloigner du front de mer et des secteurs hyper primes (centre ancien hors rues commerçantes, Baudel, Roubaud, La Bayorre), quand les quartiers littoraux recherchés dépassent fréquemment 6 000 €/m² pour les biens rénovés avec extérieur et vue dégagée[2][6]. La négociation reste possible : les observatoires locaux relèvent des mises en vente en moyenne 8 % au‑dessus des estimations professionnelles, soit environ 5 086 €/m² affichés contre 4 697 €/m² estimés, surtout sur les biens avec vue mer et terrasses[7]. Un acheteur structurant sa proposition sur les valeurs de marché récentes (actes DVF, estimations d’agences) conserve donc une marge de discussion, en particulier sur les biens nécessitant travaux ou avec défauts de DPE.
Stratégies d’achat en 2026 : compromis budget / localisation
Pour les acquéreurs visant une résidence principale, l’arbitrage se fait désormais entre accessibilité budgétaire, qualité énergétique et proximité mer. Un couple avec un budget de 450 000 € obtient typiquement :
au centre‑ville, un T3 de 80 m² rue Massillon ou vers l’avenue Gambetta autour de 5 600 €/m² si entièrement rénové et avec ascenseur, mais plutôt 4 500–4 800 €/m² dans une petite copropriété des années 1960 avec DPE en D/E nécessitant mise à niveau[3][6][13] ; • à L’Almanarre, un appartement de 60 m² avec extérieur dans les résidences avenue de la Badine ou chemin de l’Estagnol se négociera davantage autour de 4 700–5 000 €/m², à condition d’accepter un bâti plus ancien et une place de stationnement extérieure[2][5] ; • sur le Mont des Oiseaux ou à Costebelle, la même enveloppe se traduira plus souvent par une maison mitoyenne de 70–80 m² en lotissement années 80, dans une fourchette 5 500–6 000 €/m² selon vue et état général[2][10][16].
En pratique, trois conseils structurants pour un achat en 2026 à Hyères :
Hiérarchiser les critères : fixer dès le départ un classement entre vue mer, accessibilité à pied aux commodités (écoles Jean Aicard, commerces du centre, marché), performance énergétique (DPE A à C) et budget maximal au m². • Comparer les DPE et les charges : entre deux appartements à 4 700 €/m², privilégier celui en copropriété bien entretenue (ravalement récent avenue des Îles d’Or, toiture refaite, pas de procédure) avec DPE en C/D, plutôt qu’un bien en F/G qui impliquera rapidement des travaux de plusieurs centaines d’euros par m² pour répondre aux contraintes de location et de revente[11][13]. • Analyser la profondeur de marché du quartier : les secteurs avec un volume de transactions significatif (Port, Ayguade, centre ancien) offrent davantage de références récentes pour sécuriser le prix, alors que les micro‑secteurs ultra‑premium (Presqu’île, certaines parties du Mont des Oiseaux) fonctionnent sur un marché de niche où la rareté prime et où la négociation est structurellement plus limitée[2][10][16].
Investissement locatif à Hyères : rentabilité, tension et choix des emplacements
Le marché hyérois reste dynamique, avec un nombre d’acheteurs estimé à 8 % supérieur au nombre de biens disponibles, ce qui entretient une tension favorable au propriétaire bailleur[8]. Les prix moyens autour de 4 800 €/m² pour un appartement et 5 000 €/m² pour une maison, combinés à des loyers soutenus sur le littoral, permettent de viser des rendements bruts de 3,5 à 5 % selon le type de bien et le micro‑emplacement[3][6][9].
Pour un investisseur, trois axes géographiques se détachent :
Centre‑ville et gare : les petites surfaces (studios et T2 de 25–40 m²) autour de l’avenue de la Gare, de la rue Brest ou de la place Clémenceau se négocient souvent entre 4 300 et 4 800 €/m²[3][6]. La demande en location à l’année est constante (étudiants IUT, actifs, retraités), et la vacance locative reste faible, à condition d’offrir un bien fonctionnel, lumineux et correctement isolé. • Port, Ayguade, La Capte : sur ces secteurs à environ 6 200 €/m² en moyenne pour les biens littoraux[2], la rentabilité brute est plus compressée, mais la valeur patrimoniale est forte. Les locations saisonnières proche du port Saint‑Pierre, de la promenade de l’Ayguade ou des plages de La Capte offrent un taux d’occupation élevé en haute saison, à condition de respecter les réglementations de meublé de tourisme et de copropriété. • Quartiers en devenir : des secteurs comme La Bayorre, la périphérie du centre et certains lotissements entre route de Toulon et hôpital Renée Sabran affichent des prix plus proches de 3 800–4 200 €/m² pour les appartements[5][11][15]. Ils combinent tickets d’entrée plus bas et potentiel de valorisation à moyen terme, notamment lorsqu’ils bénéficient de projets d’amélioration de voirie ou de desserte en transport.
Conseils opérationnels pour un projet locatif en 2026 :
viser des surfaces standardisées (T2/T3) plutôt que des biens atypiques, plus faciles à relouer et à revendre ; • intégrer au business plan un budget travaux et mise aux normes énergétiques de l’ordre de 300 à 600 €/m² pour faire passer un DPE E/F en C/D dans le bâti ancien, ce qui sécurise la capacité de location et la liquidité à la revente[11][13] ; • privilégier les immeubles bien tenus, avec charges maîtrisées (gardien, ascenseur, piscine) afin de ne pas entamer la rentabilité nette : les résidences avec équipements lourds sur le littoral peuvent rapidement grever de 20 à 30 % le revenu net si les charges sont sous‑estimées lors de l’achat.
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Photo de couverture : © Denis Biette, CC BY-SA 2.5 · source Wikipédia
Questions fréquentes
Le prix médian global à Hyères s'établit autour de 4 200 €/m² en 2026. Cependant, cette moyenne cache de fortes disparités : comptez environ 4 000 €/m² pour un appartement en centre-ville, et plus de 8 500 €/m² pour une villa sur la Presqu'île de Giens. (Source : DVF CEREMA)
