Prix immobilier à Carqueiranne en 2026 : analyse par quartier

Le marché immobilier de Carqueiranne affiche en 2026 un prix médian global de 5 777 €/m², masquant d'importantes disparités selon les secteurs. Entre les villas avec vue mer du littoral et les appartements du centre-ville, les écarts peuvent aller du simple au double. Analyse détaillée d'un micro-marché varois très convoité.

Un marché de consolidation après la flambée post-Covid

Après plusieurs années de hausse ininterrompue, le marché immobilier carqueirannais est entré dans une phase de consolidation en 2026. L'euphorie qui avait suivi la crise sanitaire, poussant de nombreux citadins à chercher un refuge sur le littoral varois, a laissé place à une dynamique plus rationnelle.

Les données récentes confirment cette stabilisation. Selon Le Figaro Immobilier, le prix médian tous biens confondus s'établit à 5 777 €/m² à l'été 2026, enregistrant une très légère correction de -1 % sur un an. Cette pause ne remet cependant pas en cause la création de valeur à moyen terme, la commune affichant toujours une progression impressionnante de +18 % sur les cinq dernières années.

Cette résilience s'explique par la rareté du foncier disponible, strictement encadrée par la loi Littoral, et par l'attractivité constante de la commune. Contrairement à des stations balnéaires purement estivales, Carqueiranne maintient une véritable vie de village à l'année, attirant à la fois des retraités aisés, des cadres toulonnais et des acquéreurs de résidences secondaires premium.

Analyse des prix par quartier à Carqueiranne

Carqueiranne ne se lit pas comme un marché homogène. L'altitude, la proximité immédiate de la mer et la vue constituent les trois variables fondamentales qui dictent les prix. On distingue trois grands secteurs aux dynamiques propres.

Le Bord de Mer : l'ultra-premium littoral

Le secteur du front de mer (incluant Le Pradon, Les Pins Penchés et les abords du port) représente le marché le plus exclusif de la commune. L'offre y est structurellement déficitaire par rapport à une demande nationale et internationale exigeante.

Les prix y atteignent les sommets de la commune : - Maisons et villas : 8 317 €/m² en moyenne - Appartements : 7 855 €/m² en moyenne

Dans ce secteur, les biens exceptionnels "pieds dans l'eau" ou bénéficiant d'une vue mer panoramique sans vis-à-vis dépassent régulièrement la barre symbolique des 10 000 €/m². Le délai de vente moyen s'y établit à 79 jours, un délai relativement long qui s'explique par les budgets engagés (souvent supérieurs à 1,5 million d'euros pour une villa) nécessitant des plans de financement complexes, même pour une clientèle fortunée.

Les Hauteurs : le compromis résidentiel

Les collines dominant le village offrent un cadre de vie différent, prisé pour son calme, ses parcelles plus vastes et ses vues plongeantes sur la rade de Toulon ou la presqu'île de Giens. C'est le secteur privilégié des familles et des résidents à l'année recherchant de l'espace.

Les valorisations y restent soutenues, particulièrement pour les maisons individuelles : - Maisons et villas : 8 273 €/m² en moyenne - Appartements : 6 005 €/m² en moyenne

L'écart de prix très resserré pour les maisons entre le Bord de Mer et les Hauteurs (à peine 44 €/m² de différence) démontre que la vue panoramique depuis les collines est valorisée presque au même niveau que la proximité immédiate de l'eau. En revanche, la décote est nette pour les appartements, moins demandés dans ces secteurs éloignés des commerces.

Le Centre-Ville : la praticité au quotidien

Le cœur du village concentre l'essentiel de l'offre en appartements et séduit une clientèle recherchant le "tout-à-pied" (commerces, marché du jeudi, services médicaux). C'est le marché le plus accessible de la commune, bien qu'il reste largement supérieur à la moyenne varoise.

Les prix y sont plus mesurés : - Maisons de ville : 7 868 €/m² en moyenne - Appartements : 4 874 €/m² en moyenne

Ce secteur est particulièrement dynamique pour l'investissement locatif (à l'année ou saisonnier) et pour les primo-accédants disposant de budgets confortables.

Le marché de la location saisonnière : un moteur pour les prix

La rentabilité locative saisonnière joue un rôle majeur dans le maintien des prix élevés à Carqueiranne. Avec un loyer médian de 20 €/m² en location classique, les rendements sont déjà intéressants, mais c'est la location estivale qui attire de nombreux investisseurs.

Une villa avec piscine sur les Hauteurs ou un appartement avec terrasse en Bord de Mer peut générer des revenus très significatifs entre mai et septembre. Cette rentabilité estivale pousse certains acquéreurs à accepter des prix d'achat plus élevés, considérant que les revenus locatifs couvriront une large part de leurs mensualités ou de leurs charges. Cependant, cette dynamique est de plus en plus encadrée par la législation locale pour préserver l'équilibre du marché locatif à l'année.

Le DPE : le nouveau juge de paix des transactions

S'il est une tendance qui marque profondément le marché carqueirannais en 2026, c'est l'impact grandissant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce document n'est plus une simple formalité administrative, il est devenu un levier de négociation central.

Le parc immobilier du littoral varois est vieillissant. De nombreuses villas construites dans les années 70 ou 80 souffrent d'une isolation thermique déficiente (souvent classées F ou G). Si la "valeur verte" (la surcote d'un bien classé A ou B) reste modérée, la décote pour les passoires thermiques est désormais systématique.

Sur le marché local, un bien classé F ou G subit aujourd'hui une décote pouvant aller de 10 % à 15 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D. Les acquéreurs intègrent désormais le coût des rénovations globales (isolation par l'extérieur, pompes à chaleur, menuiseries) directement dans leur offre d'achat. Pour les vendeurs, anticiper ces travaux ou proposer des devis chiffrés dès la mise en vente est devenu indispensable pour défendre son prix. La transparence sur l'état énergétique du bien est aujourd'hui le premier critère de confiance dans une transaction immobilière sur le littoral varois. Un vendeur qui tente de masquer ces défauts s'expose invariablement à une négociation agressive ou à la rétractation de l'acheteur après la lecture attentive du dossier de diagnostics techniques.

Les spécificités architecturales face au DPE

Le climat méditerranéen impose des défis particuliers en matière de performance énergétique. Si le chauffage est moins problématique que dans le nord de la France, la climatisation et le confort d'été sont scrutés à la loupe.

Les bastides anciennes, avec leurs murs épais en pierre, bénéficient souvent d'une bonne inertie thermique. En revanche, les villas des années 70 et 80, nombreuses sur le littoral, nécessitent souvent des reprises d'isolation (toiture, murs) et le remplacement des menuiseries pour atteindre les standards actuels (classe C ou D). Les acquéreurs sont de plus en plus sensibles à ces aspects, non seulement pour des raisons écologiques, mais surtout pour anticiper l'évolution de la réglementation et maîtriser leurs factures énergétiques.

Carqueiranne face à ses voisines : un positionnement haut de gamme

Pour bien comprendre le marché de Carqueiranne, il faut le replacer dans son contexte géographique, au cœur de la "Riviera Varoise".

| Commune | Prix médian Maisons | Prix médian Appartements | Dynamique 1 an | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Carqueiranne | 8 273 €/m² | 6 005 €/m² | -1 % | | Hyères (hors Presqu'île) | 5 200 €/m² | 4 100 €/m² | Stable | | Le Pradet | 6 800 €/m² | 4 900 €/m² | -2 % | | La Londe-les-Maures | 6 100 €/m² | 4 500 €/m² | +1 % |

(Sources croisées : DVF, Notaires de France, estimations 2026)

Carqueiranne s'impose clairement comme la commune la plus onéreuse de ce périmètre immédiat (à l'exception de la Presqu'île de Giens, qui constitue un micro-marché ultra-premium à part entière). Cet écart de prix d'environ 20 % avec Le Pradet et de plus de 30 % avec La Londe-les-Maures se justifie par son exposition plein sud, sa protection naturelle contre le mistral et son urbanisme très maîtrisé qui a su préserver l'esprit village.

L'impact de la clientèle extérieure

L'analyse des prix carqueirannais ne peut faire l'impasse sur le profil des acquéreurs. Contrairement à des communes plus en retrait dans les terres, Carqueiranne attire une part significative d'acheteurs extra-régionaux (Parisiens, Lyonnais) et internationaux.

Cette clientèle, souvent dotée d'un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne locale et recherchant activement des résidences secondaires ou des lieux de retraite au soleil, maintient une pression constante sur les biens les plus qualitatifs. C'est cette dynamique qui explique pourquoi les villas premium en Bord de Mer ou sur les Hauteurs continuent de se vendre à des prix très élevés, décorrélés des revenus moyens locaux. Cette "prime au soleil" et à la rareté est une caractéristique structurelle du marché de la Riviera Varoise.

L'effet pervers de cette attractivité est bien sûr la difficulté pour les jeunes actifs locaux de se loger ou d'accéder à la propriété sur la commune. C'est pourquoi les communes limitrophes comme La Londe-les-Maures ou Le Pradet, bien que voyant leurs prix augmenter, jouent un rôle de marché de report essentiel pour les acquéreurs dont le budget ne permet pas d'absorber les valorisations carqueirannaises. Le marché de l'immobilier ancien reste le seul levier d'accès, la construction neuve étant quasiment figée par les réglementations environnementales.

Bord de mer, Port des Salettes et Canebas : le haut de gamme carqueirannais

Le secteur Bord de Mer / Port des Salettes / Canebas concentre les prix les plus élevés de Carqueiranne, tirés par la rareté du foncier et la demande soutenue pour les vues mer et l’accès direct au littoral.[1]

En juillet 2026, le quartier Bord de Mer affiche un prix médian de 8 108 €/m², soit près de 40 % au‑dessus de la médiane communale à 5 777 €/m².[1] Les données DVF consolidées par PAP donnent par ailleurs un prix moyen de 7 987 €/m² pour les maisons sur la commune, ce qui situe la plupart des villas de la corniche Saint‑Michel ou du chemin du Canebas nettement au‑dessus de cette moyenne lorsqu’elles disposent de vue mer dominante.[12]

Sur la route de la Benoîte, artère cotée entre centre et littoral, le prix moyen atteint 7 150 €/m², tandis que le chemin du Canebas se négocie autour de 5 939 €/m², selon RealAdvisor.[13] Cette micro‑segmentation illustre l’écart de valorisation entre les parcelles véritablement « front de mer » (proximité immédiate des criques, plage du Pérello, accès au Port des Salettes) et les rues en deuxième ou troisième ligne, pourtant très recherchées pour leur calme.

Pour un appartement récent de 70 m² avec terrasse et vue mer partielle sur le port, il est courant d’observer des prix de 6 500 à 7 500 €/m², soit 455 000 à 525 000 €.[2][7] En revanche, une villa contemporaine de 150 m² sur 1 000 m² de terrain, vue mer panoramique et piscine, grimpera aisément au‑delà de 10 000 €/m², dans la fourchette haute DVF à 10 337 €/m², soit des budgets proches de 1,5 M€.[12]

Pour un investisseur ou un acquéreur résidant, l’enjeu sur ce secteur est double :

Sélectionner les bonnes profondeurs de vue (vue mer à 180° vs simple échappée visuelle) qui justifient un surcoût de 15 à 25 % au‑delà des références quartier.[7] • Anticiper la revente : les biens bien exposés, non mitoyens et avec parkings multiples conservent une liquidité exceptionnelle, même dans les phases de correction de marché comme la baisse de -3,1 % sur le dernier semestre observée à Carqueiranne.[9]

Dans ce micro‑marché, la négociation reste limitée : sur des biens rares, la marge se situe fréquemment sous les 3 % du prix affiché, à condition que l’estimation soit alignée sur les références DVF et les grilles des grands portails spécialisés.[5][11]

Centre-ville, avenues Jean Jaurès / Général de Gaulle : un marché d’accès avec fort potentiel locatif

Le centre-ville de Carqueiranne – autour de la place de la République, de l’avenue Jean Jaurès et de l’avenue Général de Gaulle – propose des valeurs plus accessibles mais très dynamiques, porté par une demande locale et une clientèle d’investisseurs visant la location annuelle ou saisonnière.

Le quartier Centre Ville est estimé autour de 5 430 à 5 476 €/m², légèrement sous le prix médian communal mais avec une excellente liquidité.[1][7] SeLoger indique un prix moyen de 5 414 €/m² pour les appartements à Carqueiranne, ce qui correspond précisément à la typologie dominante du centre : T2 et T3 en immeubles récents ou rénovés, entre 45 et 70 m².[2]

Pour un appartement de 50 m² avenue Jean Jaurès, sans extérieur mais à pied des commerces, les transactions se situent habituellement entre 4 800 et 5 300 €/m², soit 240 000 à 265 000 €, selon les bandes de prix relevées autour des 5 203 €/m² pour les appartements à l’échelle communale.[12] Les biens avec balcon plein sud ou dernier étage avec ascenseur peuvent dépasser les 5 500 €/m², en ligne avec les estimations à 5 490 €/m² pour les appartements actuellement sur le marché.[7]

Pour un investisseur, le centre présente plusieurs atouts :

Ticket d’entrée maîtrisé : prix moyen tout type de logement confondu autour de 5 224 €/m², sous les niveaux du littoral.[10] • Rentabilité locative modérée mais sécurisée : les loyers de référence se situent autour de 21 €/m² pour le centre-ville, soit environ 1 050 € par mois pour un T3 de 50 m², ce qui permet de viser des rendements bruts de 3,5 à 4,5 % selon le financement.[1] • Rotation locative faible sur les logements bien entretenus, proche des écoles et des axes bus vers Hyères/Toulon, ce qui réduit les périodes de vacance.

La stratégie gagnante en centre-ville consiste à cibler :

Les immeubles bénéficiant déjà de travaux de copropriété (façade, toiture, ascenseur) pour limiter le risque de charges lourdes. • Les surfaces entre 45 et 65 m², cœur de marché, qui se revendent facilement auprès des primo‑accédants en cas d’arbitrage patrimonial, en profitant de l’ancrage du prix moyen à 6 256 €/m² fin 2025 pour la commune.[2]

Hauteurs de Carqueiranne, Colle Noire et quartiers résidentiels : compromis entre vue, calme et budget

Les Hauteurs de Carqueiranne – secteurs de la Colle Noire, du chemin des Clapiers, des rues en surplomb de la route de la Benoîte – offrent un excellent compromis entre vue dégagée, environnement résidentiel et budget maîtrisé.

Le quartier Hauteurs de Carqueiranne est estimé à 6 100 à 6 208 €/m², soit un niveau intermédiaire entre centre et bord de mer.[1][7] En 2025, le prix moyen des maisons à Carqueiranne se situe autour de 6 209 €/m² selon les DVF, tandis que certaines études locales font état d’une moyenne plus proche de 7 147 €/m² pour les transactions constatées, traduisant la montée en gamme sur les secteurs résidentiels prisés.[3][4]

Ces hauteurs attirent particulièrement les familles et les actifs du bassin toulonnais et hyérois, à la recherche :

D’un quartier calme à quelques minutes des plages. • D’une vue dominante sur la rade de Hyères sans payer les primes de premier rang du littoral.

Pour une maison traditionnelle des années 80 de 120 m² avec jardin de 600 m² en Hauteurs, les valeurs tournent souvent autour de 5 500 à 6 500 €/m², soit 660 000 à 780 000 €, en cohérence avec les prix moyens des maisons actuellement sur le marché à 6 380 €/m².[7] Les villas rénovées, avec piscine et vue mer, se rapprochent du segment haut de la commune, pouvant atteindre 8 000 à 9 000 €/m², dans la fourchette DVF de 5 304 à 10 337 €/m².[12]

Sur le plan patrimonial, ces quartiers bénéficient d’une dynamique positive de long terme : entre 2014 et 2025, les prix des appartements à Carqueiranne ont progressé de 38,2 %, tandis que les maisons ont augmenté de 8,6 %, selon les données DVF analysées.[3] Cette hausse, plus marquée sur l’appartement, conforte l’intérêt d’un achat maison sur les hauteurs, où le potentiel de revalorisation future reste significatif compte tenu des limites d’urbanisation et de la pression foncière régionale.

Pour un projet de résidence principale, les hauteurs offrent aussi une meilleure maîtrise des charges : les terrains constructibles s’y négocient en moyenne autour de 610 €/m² (fourchette 440 à 823 €/m²), permettant encore quelques constructions ou extensions à des coûts compatibles avec le marché de revente.[4]

Dans une logique d’expertise, le conseil consiste à :

Croiser systématiquement les bases DVF (Deja‑Vendu : prix médian 7 394 €/m² pour les maisons)[11] avec les grilles des portails nationaux pour caler la stratégie de prix. • Segmenter par micro‑quartiers (Colle Noire, hauts de

Tendances récentes des prix : un marché qui se stabilise mais reste sous tension

Sur les 12 derniers mois, Carqueiranne affiche une hausse annuelle d’environ 2 à 3 % selon les sources, avec un léger repli sur certains trimestres qui traduit la phase de consolidation post-flambée Covid.[11][13] Le prix moyen global se situe autour de 5 800 à 6 200 €/m², avec un prix médian proche de 5 700 €/m².[2][3][6][17]

Les données DVF récentes confirment un marché toujours actif, avec 231 ventes enregistrées sur les 12 derniers mois et 1 417 ventes depuis 2020.[12] Les appartements se négocient en médiane autour de 4 925 €/m², tandis que les maisons atteignent 7 394 €/m² de médiane, avec un prix moyen qui dépasse 7 800 €/m² pour les villas les plus recherchées.[12]

Pour un budget de 600 000 €, un acquéreur peut viser : - Un appartement de 3 pièces de 85 à 95 m² dans les hauteurs ou le centre, sur la base de 5 500 à 6 000 €/m².[2][6] - Une maison individuelle de 80 à 90 m² en secteur résidentiel (Colle Noire, abords du chemin des Pins Penchés) en ciblant des biens autour de 6 500 à 7 000 €/m².[6][10]

Conseil pratique : pour optimiser votre budget, ciblez les biens dont le prix se situe 5 à 10 % sous la moyenne du secteur, en vérifiant la réalité des références DVF du quartier (dates et montants des dernières ventes) auprès de votre notaire ou agent local.[7][12]

Rues et micro-secteurs à fort potentiel : où chercher les opportunités ?

Au-delà des grands quartiers, certains micro-secteurs tirent particulièrement les prix à la hausse. Sur la Route de la Benoîte, qui dessert des villas souvent avec vue mer et accès rapide au littoral, le prix moyen atteint 7 150 €/m², niveau comparable à certains secteurs du bord de mer.[5] Le chemin du Canebas, à proximité immédiate des plages et du port Les Salettes, se négocie autour de 5 939 €/m², avec des écarts selon la qualité de la vue et le DPE du bien.[5]

Les rues en léger retrait du front de mer (chemin de la Californie, impasse de la Potinière, secteurs près du collège Pierre de Coubertin) présentent souvent un meilleur rapport qualité/prix, avec des niveaux de 5 500 à 6 000 €/m² pour les maisons, tout en offrant des services de proximité (écoles, commerces, arrêt de bus) appréciés des familles.[6][10]

Pour les acquéreurs, une méthode simple consiste à : - Lister 3 à 5 rues ciblées par quartier (ex. Route de la Benoîte, chemin du Canebas, avenue de la République). - Comparer le prix demandé avec les moyennes de rue publiées par les observatoires (écart maximal conseillé : ±10 %).[5][16] - Ajuster votre offre en tenant compte des travaux à prévoir, en particulier s’il faut améliorer le DPE pour rester attractif à la revente.

Optimiser son investissement à Carqueiranne : rendement locatif et arbitrage maison / appartement

Le marché locatif reste soutenu, avec un nombre d’acheteurs environ 8 % supérieur au nombre de biens à vendre, ce qui limite la marge de négociation mais sécurise la demande à la revente.[14] Les appartements autour de 5 100 à 5 400 €/m² offrent généralement un rendement locatif brut plus élevé que les maisons, gr-ce à des loyers proportionnellement moins éloignés des prix d’achat.[2][10][12]

Sur la base des prix DVF 2025 (4 849 €/m² pour les appartements, 6 209 €/m² pour les maisons), un investisseur ciblant un T2 ou T3 proche du centre (avenue Jean Jaurès, secteur mairie, écoles) combine : - Un ticket d’entrée plus accessible. - Une demande soutenue en location annuelle, notamment pour les actifs travaillant sur Hyères et Toulon.[7][12]

À l’inverse, l’acquisition d’une maison sur les hauteurs (vers Colle Noire, chemin des Arbousiers) à 6 500–7 500 €/m² privilégie la valeur patrimoniale et la revente à moyen terme, plutôt qu’un rendement locatif immédiat.[6][10][12]

Conseil pour investisseurs : - Prioriser les biens avec un DPE au moins en classe C ou D, pour éviter une décote future. - Simuler la rentabilité en incluant la taxe foncière, les charges de copropriété et un scénario de baisse de prix de 3 à 5 % sur 5 ans, en ligne avec les corrections observées sur certains segments depuis 2024.[11][13][16]

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