Stéphane Augier : près de 30 ans d'immobilier à Carqueiranne

L'immobilier n'est pas qu'une question de mètres carrés. Derrière une transaction, il y a presque toujours une histoire : un nouveau projet de vie, une succession, une séparation, un départ, une résidence secondaire ou parfois une maison détenue par une famille depuis plusieurs générations. Notre métier n'est pas simplement de vendre des mètres carrés : il consiste à accompagner des personnes dans une étape importante de leur vie.

J'ai commencé dans l'immobilier en 1997 à Carqueiranne. Cela représente aujourd'hui près de 30 années d'expérience, principalement sur Carqueiranne et le littoral varois, notamment Hyères et les communes environnantes. Titulaire d'une maîtrise de sciences économiques et de gestion, j'ai une approche économique, financière et analytique enrichie par près de 30 ans de terrain. Je suis aujourd'hui à la tête de Belly's Immo, agence immobilière indépendante implantée à Carqueiranne.

Une agence volontairement à taille humaine

J'ai fait le choix de conserver une structure volontairement à taille humaine. Je travaille seul au sein de l'agence, en m'appuyant sur un réseau extérieur de professionnels de qualité selon les besoins de chaque dossier. Ce choix est volontaire : je souhaite rester personnellement l'interlocuteur de mes clients, depuis la première rencontre et l'estimation jusqu'à la signature définitive. Je ne souhaite pas qu'un client soit suivi successivement par plusieurs personnes qui ne connaissent chacune qu'une partie de son dossier. Ma priorité reste la relation humaine, l'écoute et la personnalisation de l'accompagnement.

C'est dans cet esprit que j'utilise les nouvelles technologies, et notamment l'intelligence artificielle. Je ne les considère pas comme un moyen de remplacer l'humain, mais comme des outils capables de me faire gagner du temps sur certaines tâches afin de consacrer davantage de temps à mes clients. Utiliser davantage la technologie pour avoir davantage de temps pour l'humain : c'est ma vision de l'agence immobilière de demain, bénéficier des meilleurs outils tout en restant disponible pour ce qu'aucune technologie ne peut remplacer : écouter, comprendre, conseiller, négocier, rassurer et accompagner.

1. La force de l'expérience locale

Le marché immobilier varois ne ressemble à aucun autre. Il est segmenté en micro-marchés où les prix peuvent varier de 30 % d'une rue à l'autre.

Une estimation au plus juste de la réalité

Une estimation immobilière ne se résume pas à un algorithme sur internet. Elle nécessite une connaissance millimétrée du terrain. Après 30 ans passés à arpenter les rues de Carqueiranne et de Hyères, je connais l'historique des ventes, les atouts de chaque quartier (l'ensoleillement de Costebelle, le calme du Paradis à Carqueiranne, l'animation de l'Ayguade) et les nuisances éventuelles que les outils en ligne ignorent. Cette expertise me permet de vous fournir une estimation rigoureuse, basée sur les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et la réalité du marché actuel, pour vous garantir une vente rapide et au meilleur prix.

Un réseau solide et qualifié

En trois décennies, j'ai tissé un réseau de confiance avec les acteurs clés de l'immobilier local : notaires, courtiers en financement, diagnostiqueurs, artisans qualifiés pour la rénovation énergétique, géomètres. Pour un vendeur, c'est la garantie de constituer un dossier technique irréprochable sans perdre de temps. Pour un acquéreur, c'est l'assurance d'être accompagné par des professionnels fiables pour chiffrer des travaux ou sécuriser un prêt. Ce maillage local est un accélérateur de transaction : lorsqu'une question d'urbanisme complexe se pose ou qu'un diagnostic soulève une interrogation, je sais exactement qui contacter en mairie ou chez les experts pour obtenir une réponse rapide et fiable.

2. Le choix de l'indépendance : le modèle mandataire

J'ai choisi d'exercer en tant qu'agent mandataire indépendant pour offrir à mes clients un service sur-mesure, loin des contraintes et de l'anonymat des grandes agences vitrées. Ce modèle, de plus en plus plébiscité par les vendeurs et les acquéreurs, repose sur la flexibilité, la proximité et la performance.

Un interlocuteur unique et engagé

En me confiant votre projet, vous n'avez affaire qu'à moi. De la première estimation à la remise des clés chez le notaire, je suis votre interlocuteur exclusif. Je rédige l'annonce, je gère les appels, je sélectionne les acquéreurs, je réalise toutes les visites et je mène les négociations. Cet engagement total est la clé d'une vente maîtrisée et sereine. Vous n'aurez jamais affaire à un stagiaire ou à un négociateur junior qui découvre votre bien le jour de la visite.

Une réactivité maximale

Sans les lourdeurs administratives d'une agence classique, je suis pleinement disponible pour mes clients. Je m'adapte à vos horaires, y compris en fin de journée ou le week-end, et je suis réactif face aux demandes des acquéreurs, un atout majeur sur un marché où les meilleurs biens partent en quelques jours. Mon bureau, c'est le terrain.

Des honoraires justes et transparents

L'absence de frais de structure (pas d'agence physique à entretenir, pas de vitrine coûteuse) me permet de proposer des honoraires justes, transparents et souvent plus compétitifs que les agences traditionnelles. Cette optimisation des coûts ne se fait jamais au détriment de la qualité, bien au contraire : elle me permet d'investir massivement dans la mise en valeur de votre bien (photographies professionnelles, visites virtuelles) et dans une diffusion premium sur les plus grands portails immobiliers nationaux et internationaux, là où se trouvent les véritables acquéreurs.

3. L'importance de la conformité juridique

Dans un contexte réglementaire en perpétuelle évolution, la sécurité juridique d'une transaction immobilière est devenue un enjeu majeur. La moindre erreur dans la constitution du dossier de vente peut retarder la signature de l'acte authentique de plusieurs mois, voire faire capoter la vente.

Maîtrise des lois et réglementations

La loi ALUR pour les biens en copropriété, la loi Climat et Résilience pour les passoires thermiques, les obligations liées au DPE, à l'audit énergétique, ou encore les subtilités de la loi Littoral et des Plans de Prévention des Risques (PPRIF) : je me forme en continu pour maîtriser ces réglementations complexes. Cette expertise juridique me permet de sécuriser votre vente dès la prise de mandat, en anticipant les éventuels points de blocage.

Une collaboration étroite avec les notaires

Je travaille main dans la main avec les études notariales du secteur. Je leur fournis des dossiers de vente complets, purgés de toute anomalie juridique ou technique, ce qui leur permet de rédiger les compromis de vente avec une rapidité et une fluidité optimales. C'est un gain de temps précieux pour le vendeur comme pour l'acquéreur.

Le mandat exclusif

Je privilégie le mandat exclusif lorsqu'il est pertinent pour le bien et le vendeur. Il permet de mettre en place une stratégie cohérente : un seul prix, une présentation maîtrisée, de belles photographies, une communication suivie et un interlocuteur clairement identifié. Je préfère toutefois convaincre un propriétaire par la qualité de mon travail et la confiance, plutôt que de lui imposer une exclusivité.

Vérifier la solvabilité des acquéreurs

Avant d'engager sérieusement une négociation, je cherche à connaître la situation financière de l'acquéreur : apport personnel, financement nécessaire, vente éventuelle d'un autre bien et avancement du dossier bancaire. Selon les situations, je peux demander les éléments permettant de sécuriser le projet ou orienter l'acquéreur vers un professionnel du financement. L'objectif est double : ne pas faire perdre de temps au vendeur et ne pas engager un acquéreur dans un projet qui ne correspondrait pas à ses possibilités.

Connaître parfaitement ce que l'on vend

Pour qu'une vente se déroule dans les meilleures conditions, il faut avoir dès le départ une photographie aussi exacte que possible du bien, non seulement commercialement, mais aussi sur les plans administratif, urbanistique et juridique. Aujourd'hui, un petit détail découvert trop tard peut fragiliser une négociation, retarder un compromis et parfois remettre en question une offre acceptée. Lorsque la situation le nécessite, je cherche à reconstituer l'historique du bien et à vérifier la concordance entre ce qui existe physiquement et ce qui a réellement été autorisé ou déclaré.

J'ai rencontré récemment un cas qui illustre cette problématique. Les propriétaires avaient transformé un garage en habitation et étaient persuadés d'avoir effectué les démarches nécessaires. Ils étaient de bonne foi, l'aménagement ayant été déclaré fiscalement et la taxe foncière correspondante acquittée. Mais déclaration auprès de l'administration fiscale et autorisation d'urbanisme sont deux choses différentes. En vérifiant l'historique auprès du service urbanisme, il est apparu qu'aucune autorisation d'urbanisme correspondant à cet aménagement n'avait été déposée. Une autre contrainte est alors apparue : la distance avec la borne incendie, située à plus de 200 mètres, empêchait dans les conditions actuelles la régularisation, alors même que le secteur était par ailleurs constructible. La maison n'est pas invendable pour autant, mais il est infiniment préférable de connaître cette situation avant la commercialisation et avant l'acceptation d'une offre plutôt que de la découvrir lors de la préparation du compromis.

Une particularité connue en amont peut être expliquée, intégrée dans l'estimation et présentée avec transparence à l'acquéreur. La même information découverte tardivement peut, au contraire, créer de la méfiance, rouvrir une négociation ou fragiliser psychologiquement l'acquéreur. Je résumerais ma philosophie ainsi : une difficulté connue avant la mise en vente est généralement une difficulté que l'on peut gérer. Une difficulté découverte après l'offre peut devenir un problème.

Après l'offre : le travail de l'ombre

Le rôle de l'agent immobilier ne s'arrête surtout pas à l'acceptation de l'offre. Au contraire, une nouvelle partie du travail commence à ce moment-là. Entre l'offre et la signature définitive interviennent de nombreux éléments : constitution du dossier, urbanisme, diagnostics, copropriété le cas échéant, financement, conditions suspensives, délais et coordination entre vendeurs, acquéreurs et études notariales. La qualité des interlocuteurs et la maîtrise des échanges avec les notaires et leurs collaborateurs sont alors particulièrement importantes. Un document manquant, une information mal interprétée, un délai mal anticipé ou une communication maladroite peuvent créer une inquiétude et faire vaciller une vente qui paraissait pourtant parfaitement engagée.

Il existe aussi une dimension psychologique importante. Une transaction immobilière engage des sommes importantes et correspond souvent à une période particulière de la vie. L'expérience permet de détecter ces moments, d'expliquer, de rassurer, de transmettre la bonne information au bon interlocuteur et de maintenir le dialogue. Lorsqu'une vente est bien préparée et bien suivie, vendeurs et acquéreurs peuvent avoir l'impression que tout a été simple et naturel. C'est précisément le but. Derrière cette simplicité apparente existe souvent tout un travail d'anticipation et de coordination qu'ils n'ont pas besoin de voir. La valeur d'un professionnel ne se mesure donc pas uniquement aux problèmes qu'il résout, mais également à tous ceux qu'il a su anticiper et empêcher d'apparaître.

Mes honoraires

Belly's Immo est une agence indépendante, avec une structure différente des grands réseaux. Mon objectif n'est pas d'être systématiquement l'agence la moins chère. Les honoraires correspondent à un travail complet : estimation, préparation du dossier, présentation du bien, photographies, diffusion, sélection des acquéreurs, visites, négociation, sécurisation de la transaction et accompagnement jusqu'à la signature. Je souhaite surtout proposer un service personnalisé, avec un interlocuteur disponible tout au long de la transaction.

Mon réseau

Même si je travaille seul au sein de l'agence, je ne travaille évidemment pas seul autour d'une transaction. Après près de 30 ans d'activité locale, je me suis constitué un réseau extérieur de professionnels de qualité sur lequel je m'appuie en fonction des besoins : notaires, diagnostiqueurs, courtiers, artisans, géomètres, professionnels du bâtiment et autres spécialistes. L'intérêt d'une implantation ancienne est de savoir rapidement à qui s'adresser lorsqu'une difficulté particulière apparaît. Je reste néanmoins l'interlocuteur principal de mon client et conserve une vision globale du dossier jusqu'à son aboutissement.

Pourquoi me confier un bien ?

Après près de 30 ans d'immobilier à Carqueiranne, mon travail ne consiste pas seulement à connaître les prix au mètre carré. Il consiste à comprendre à quelle clientèle un bien s'adresse et ce qu'elle est réellement prête à payer pour ses qualités particulières, mais également à connaître parfaitement ce que je mets en vente et à anticiper tout ce qui pourrait ensuite fragiliser la transaction. Mon objectif est de défendre au mieux la valeur du bien tout en permettant au vendeur et à l'acquéreur de vivre une transaction aussi simple, humaine et sereine que possible.

N'hésitez pas à me contacter pour échanger sur vos projets immobiliers. Une estimation professionnelle ou un simple conseil sur l'évolution du marché local sont toujours le meilleur point de départ pour prendre les bonnes décisions.

6. Comprendre les marchés locaux : Carqueiranne, Hyères, Le Pradet, La Londe-les-Maures, Le Lavandou

Avant d’acheter ou de vendre, il est essentiel de maîtriser les grandes tendances de prix sur chaque micro‑marché du littoral varois, car les écarts peuvent dépasser 30 % d’une commune à l’autre.

À titre indicatif, d’après les bases notariales du Var, le prix médian des appartements anciens dépasse fréquemment 4 000 €/m² dans les communes littorales les plus recherchées, avec une prime nette pour les biens situés à moins de 500 mètres de la mer.

- Carqueiranne Dans les quartiers résidentiels proches du port et de la plage du Pradon (avenue de la Résistance, chemin de la Fossette), les appartements avec vue mer se négocient souvent au‑delà de 4 500 €/m² selon les dernières tendances notariales, contre des valeurs plus proches de 3 500–3 800 €/m² pour des biens en retrait du littoral. Les maisons individuelles avec jardin dans les secteurs du Mont des Oiseaux ou du Pin de Carqueiranne peuvent dépasser 6 000 €/m² lorsque la vue est dégagée et que l’état du bien ne nécessite pas de gros travaux.

- Hyères Le marché est très segmenté entre le centre‑ville (avenue des Îles d’Or, quartier Godillot), la zone de la Gare et le secteur du littoral (La Capte, La Bergerie, Les Salins, Port d’Hyères). Sur le littoral hyérois, un appartement de 2 pièces avec balcon, situé près de la plage de La Capte ou de la route du Sel, se positionne souvent autour de 5 000 €/m², quand un bien comparable en centre‑ville se vend plutôt entre 3 000 et 3 500 €/m² selon les statistiques notariées récentes.

- Le Pradet Commune résidentielle très recherchée par les actifs travaillant à Toulon et La Valette, avec une demande soutenue autour des plages de la Garonne et du Pin de Galle. Les petites copropriétés proches de la corniche de La Garonne affichent régulièrement des prix supérieurs à 4 200 €/m², tandis que les maisons des secteurs de la Baume ou des Oursinières, surtout avec terrain et piscine, peuvent atteindre ou dépasser 5 000 €/m² en fonction des prestations et de l’exposition.

- La Londe-les-Maures Le marché est porté par le front de mer (Port Miramar, avenue de la Mer) et les domaines résidentiels comme Valcros, où les villas avec vue sur les îles d’Hyères se vendent nettement plus cher que la moyenne communale. Un appartement avec terrasse et stationnement à proximité immédiate du port se positionne le plus souvent entre 4 200 et 4 800 €/m² selon les derniers compromis enregistrés par les notaires.

- Le Lavandou Station balnéaire très touristique, structurée par différents quartiers : centre (rue du Port, avenue du Général de Gaulle), Saint‑Clair, La Favière, Cavalière, Aiguebelle. Les prix y sont parmi les plus élevés du secteur étudié : sur le front de mer de Saint‑Clair ou d’Aiguebelle, les appartements avec vue panoramique dépassent 6 000 €/m², tandis que les biens en deuxième ou troisième ligne se situent davantage autour de 4 500–5 000 €/m².

Conseils pratiques pour les acquéreurs : - Définir une zone cible précise (quartier, distance mer, proximité écoles ou commerces) avant de lancer les visites, car 500 mètres de localisation peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par mètre carré. - Comparer les prix affichés aux valeurs notariées réelles de la commune pour vérifier qu’un bien n’est pas surévalué, en tenant compte de la date de vente, du type de bien et de son état général. - Intégrer systématiquement le budget travaux dans le calcul du prix au m² : une rénovation complète peut facilement ajouter 700 à 1 200 €/m² selon la qualité des matériaux et des prestations.

7. Optimiser sa recherche et son installation sur le littoral varois

Au‑delà du prix, la réussite d’un projet immobilier sur le littoral varois repose sur l’anticipation des questions de mobilité, de saisonnalité et de services de proximité.

Bien choisir son quartier selon son mode de vie

- À Carqueiranne, les familles privilégient souvent les secteurs proches des écoles (école élémentaire du Pradon, collège Pagnol) et des axes de transport (avenue Jean Jaurès, route de la Moutonne). Un acheteur avec enfants a intérêt à vérifier la distance exacte à pied ou en vélo, ainsi que les temps de trajet en heure de pointe vers Hyères ou Toulon.

- À Hyères, la différence entre vivre dans le centre historique (place Massillon, rue Saint‑Bernard) et sur le littoral (La Capte, Les Salins) est importante en termes de services ouverts toute l’année. Le centre offre une meilleure continuité commerciale en hiver (marché avenue Gambetta, commerces de la rue de la République), tandis que certaines zones balnéaires sont plus calmes hors saison.

- Au Pradet, la proximité des commerces de la place Flamenbaum, du marché provençal et des arrêts de bus vers Toulon constitue un critère clé pour les résidents à l’année. Les acquéreurs doivent vérifier la fréquence des lignes de transports en commun, notamment pour les trajets domicile‑travail.

- À La Londe-les-Maures et Le Lavandou, il est utile de distinguer les rues à forte fréquentation estivale (front de mer, abords des ports, rues piétonnes) des secteurs plus résidentiels en retrait. Un acheteur à la recherche de calme annuel gagnera à privilégier les quartiers situés en seconde ligne ou sur les hauteurs, même au prix d’un léger éloignement de la plage.

Anticiper la saisonnalité et la gestion locative

Le littoral varois est marqué par une importante activité locative saisonnière, notamment à Hyères, La Londe-les-Maures et Le Lavandou.

Avant d’acheter un bien destiné à la location saisonnière, il est indispensable de vérifier en mairie les éventuelles règlementations locales sur les meublés de tourisme (déclaration, taxe de séjour, plafonds de stationnement). • Les propriétaires doivent arbitrer entre une occupation personnelle en haute saison et une mise en location, en calculant précisément la rentabilité nette après charges de copropriété, fiscalité, entretien et vacance locative. • Il est recommandé d’étudier au moins trois années de données d’occupation (taux de remplissage, prix moyen à la semaine) pour affiner le plan de financement.

Conseils pratiques pour une installation réussie

Visiter les biens à différents moments de la journée (matin, fin d’après‑midi, week‑end) pour évaluer l’ensoleillement, les flux de circulation et les nuisances sonores. • Interroger le syndic de copropriété ou consulter les derniers procès‑verbaux d’assemblée générale pour anticiper les travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur) et intégrer ces coûts futurs au budget global. • Se renseigner sur les services médicaux et de santé à proximité (cabinet médical de Carqueiranne, hôpital de Hyères, pharmacies de quartier) pour les résidents à l’année ou les retraités. • Vérifier la qualité de la connexion internet (fibre, ADSL) dans certains secteurs de bord de mer, encore en cours de déploiement, ce qui peut être déterminant pour le télétravail.

8. Préserver la valeur de son bien : entretien, rénovation et revente

Un bien immobilier sur le littoral varois est exposé à des contraintes spécifiques (air salin, humidité, vent, fortes chaleurs) qui influencent sa durabilité et sa valeur de revente.

Adapter l’entretien aux conditions maritimes

- Sur le front de mer de Carqueiranne, Hyères ou Le Lavandou, les façades, garde‑corps et menuiseries subissent des agressions plus rapides. Il est conseillé de privilégier des matériaux résistants (aluminium traité, inox de qualité marine, peintures spécifiques) et de prévoir un entretien régulier pour limiter la corrosion. - Les copropriétés situées à proximité immédiate de la mer font souvent voter des **travaux de ravalement